Mariusz Astasiewicz: Droga konieczna. Garść potrzebnych informacji.

astasiewicz

Zdarzają się sytuacje, w których nieruchomość zostaje pozbawiona dostępu do drogi publicznej, działo się tak wskutek podziałów nieruchomości. Obecnie przepisy dotyczące podziałów gruntów zawierają istotne obostrzenia, jak choćby to, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. W grę chodzą więc nie tylko ogólne przepisy kodeksu cywilnego o służebności drogi koniecznej, co też przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Służebność gruntowa polega na tym, iż jedna nieruchomość jest nieruchomością obciążoną i właściciel musi znosić wykonywanie prawa przez właściciela nieruchomości władnącej.
Jeżeli zatem nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.
Jednak nie tylko właściciel może żądać ustanowienia służebności, lecz także i użytkownik wieczysty,  ale nie tylko właściciel nieruchomości gruntowej, co też budynkowej. Uprawnienie takie nie przysługuje jednak właścicielom odrębnych lokali, ponieważ uregulowanie dostępu do poszczególnych lokali należy do zarządu wspólną nieruchomością. Przykładowo Sąd Najwyższy orzekł, że wspólnota mieszkaniowa ma legitymację procesową czynną i bierną w postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Roszczenie należy kierować analogicznie do właścicieli albo użytkowników wieczystych przyszłych nieruchomości obciążonych. Co istotne roszczenie o ustanowienie drogi koniecznej nie ulega przedawnieniu.
Nie można żądać ustanowienia służebności na ułamkowej części nieruchomości, służebność obciąża całą nieruchomość. Droga konieczna ma na celu takie zapewnienie dostępu do drogi, która jest zaliczona do jednej z kategorii dróg publicznych w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Dostęp może polegać na możliwości dojścia, dojazdu, czy dojazdu i przepędzaniu zwierząt, np. do budynków gospodarczych.
Przeprowadzenie drogi koniecznej musi nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej,  a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
Służebność drogi koniecznej warto próbować ustanowić w drodze umowy o ustanowienie służebności gruntowej.
Ustanowienie drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem. Punkt ten powinien znaleźć się
w orzeczeniu sądowym, choć uprawniony do wynagrodzenia, także w drodze umowy może zrzec się wynagrodzenia. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogowej ustala się według cen rynkowych, powinno ono być świadczenie jednorazowym, choć dopuszcza się świadczenia okresowe.

radca prawny Mariusz Astasiewicz
​Kancelaria Radcy Prawnego, ul. Powstańców 47 lok. 16, 05-091 Ząbki, tel. 694 315 734

Komentarze

komentarzy

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.