O inwestowaniu i nie tylko rozmawiamy z Radosławem Jankowskim inwestorem i współwłaścicielem holdingu działającego na niemieckim rynku nieruchomości RA Real Estate Gruppe.
? Powiedz nam skąd pomysł na akurat taki biznes i dlaczego w Niemczech?
? Koncepcja powstała w 2011 r. kiedy wraz z moim wspólnikiem porównywaliśmy niemieckie i polskie prawo w zakresie zakupu nieruchomości poprzez licytację. Mojemu wspólnikowi trudno było uwierzyć, jak długo w Polsce trwa cały proces nabywania nieruchomości i jakie problemy pojawiają się dla kupującego już po wygraniu licytacji. Niemieckie przepisy na tym tle prezentowały się znacznie bardziej atrakcyjnie, co skłoniło nas do przyjrzenia się bliżej rynkowi nieruchomości w Niemczech. Tak też w 2012 r. powołaliśmy do życia RA Real Estate GmbH.
? Jak wyglądały początki działalności firmy?
? Zaczęliśmy przeglądać informacje o licytacjach, które miały odbyć się w najbliższym czasie. Wytypowaliśmy kilka, które wydawały nam się wtedy atrakcyjne. Znaliśmy ich wartość oszacowaną przez biegłego powołanego przez sąd. Robiliśmy też na własną rękę analizę rynku zderzając dane z operatu szacunkowego z innymi nieruchomościami tego typu dostępnymi w danej okolicy. Na jednej z pierwszych licytacji udało nam się wylicytować wyceniane na 120 000 EUR mieszkanie za 58% jego wartości i zaczęliśmy od tego budować nasze know how.
? Czy możesz powiedzieć, na czym polega atrakcyjność niemieckich rozwiązań?
? Przede wszystkim w Niemczech już po godzinie od wygrania licytacji stajemy się właścicielem nieruchomości. Sąd wydaje dokument zwany ?przybiciem?, z którym możemy udać się do naszej nieruchomości. Zostaliśmy właścicielem i możemy zarządzać nieruchomością, jeszcze zanim w ogóle jesteśmy zobowiązani do zapłacenia całej kwoty jaką zaproponowaliśmy.
? To prosty biznes, tanio kupić i drogo sprzedać?
? Banalne, prawda? To jednak tylko pozory. W Niemczech w skali roku odbywa się ok. 40 000 licytacji, z czego aż 25% skupia się w największym pod względem ludności landzie Nadrenia Północna-Westfalia. To właśnie tu w Dortmundzie znajduje się główna siedziba naszej grupy i teren operacyjny.
? Czy przystępujecie do wszystkich licytacji?
? Nie, to niemożliwe. Nabywamy jedynie wybrane nieruchomości. Możemy bardzo precyzyjnie określić kryteria tego, czym jesteśmy zainteresowani. Znamy na tyle dobrze rynek, że wiemy czego szukać. Wytypowane nieruchomości trafiają do naszych pracowników, którzy dokonują pogłębionej analizy operatów szacunkowych, wizytują nieruchomość, rozmawiają z lokatorami.
? Czy zawsze udaje Wam się kupić, to co wytypujecie?
? To byłoby zbyt proste. Konkurencję dla nas stanowią prywatne osoby, które upatrzyły sobie daną nieruchomość. Biznesowe podejście nie pozwala nam na licytowanie się z nimi. Każdy z naszych pracowników ma bardzo precyzyjnie określoną górną granicę ceny. Nie płacimy za nieruchomość więcej niż ok. 80% jej rynkowej wartości. Średnia wartość dokonanych zakupów jest poniżej 70% wartości rynkowej.
? Zatem do ilu licytacji musicie przystąpić?
? Średnio musimy przystąpić do 15 licytacji, aby wygrać jedną z nich trzymając się naszych restrykcyjnych kryteriów doboru nieruchomości i ceny.
? Skąd zatem pozyskujecie kapitał?
? Firmę zbudowaliśmy z własnych środków wypracowanych przez firmy, które z moim wspólnikiem prowadziliśmy zanim weszliśmy do branży nieruchomości. Działamy jednak na ogromnym rynku, w zasadzie w tej chwili na jego 25% i aby w pełni wykorzystać potencjał potrzebujemy finansowania zewnętrznego, najczęściej od prywatnych inwestorów.
? Co możecie im zaoferować?
? Początkowo była to propozycja dla wybranych, a minimalny próg wejścia wynosił 200 000 PLN. Aktualnie udało nam się wypracować rozwiązanie, które pozwala zainwestować już kwotę ponad dwudziestokrotnie mniejszą, czyli 10 000 PLN.
? Czy to się opłaca?
? Z punktu widzenia firmy, nie ma większego znaczenia, czy jedna osoba zainwestuje 2 mln PLN, czy taką samą kwotę pozyskamy od 200 osób. Natomiast czy to się opłaca inwestorowi? Oczywiście, że tak. Przede wszystkim, inwestor posiadający relatywnie mały kapitał dostaje dostęp do generującego bardzo dobre wyniki rynku nieruchomości. Co więcej, jest to typowa inwestycja pasywna, w której rola inwestora ogranicza się do przekazania środków pieniężnych i odbierania przelewów z odsetkami.
? Jeżeli dysponowałbym kwotą 10.000 PLN, to co możecie mi zaoferować?
? Obecnie dla polskich inwestorów trwają zapisy na publiczną emisję obligacji korporacyjnych, dostępnych w dwóch wariantach. Pierwszy to obligacje zabezpieczone na hipotekach naszych nieruchomości, gdzie zwrot w skali roku wynosi 5,5%. Drugi to obligacje równorzędne oprocentowane na 12% w skali roku. Jednocześnie trwają zapisy na emisje prywatnych obligacji. Osoby zainteresowane szczegółami zachęcam do zgłoszenia się do nas indywidualnie, ponieważ nie mogę zdradzać szczegółowych warunków publicznie.
? Co to są obligacje korporacyjne?
? Obligacje korporacyjne są to dłużne papiery wartościowe wyemitowane przez przedsiębiorstwo, które umożliwiają temu przedsiębiorstwu pozyskanie środków finansowych na realizację długoterminowych inwestycji, w tym wypadku w nieruchomości. Nabywca obligacji ma prawo do oprocentowania, którego wysokość, odsetki i terminy płatności określone są w warunkach emisji oraz do zwrotu kapitału w terminie jego wykupu.
? Powiedz, dlaczego by nie pozyskiwać kapitału w Niemczech?
? Kapitał pozyskujemy równolegle na dwóch płaszczyznach w Polsce i w Niemczech. Zależy nam na stworzeniu ciekawej alternatywy generującej atrakcyjny przychód pasywny dla naszych inwestorów. Chcemy otworzyć rynek niemiecki, gdzie stopy zwrotu są prawie dwukrotnie wyższe niż w Polsce, mówię tu o nieruchomościach inwestycyjnych pod wynajem.
? Czy to jedyna forma współpracy z Wami?
? Istnieje wiele płaszczyzn i form współpracy z RA Real Estate. Można za naszym pośrednictwem nabyć nieruchomość z przeznaczeniem na wynajem. Co więcej, oferujemy klientom gwarancję wynajmu. Jeżeli nabędą od nas nieruchomość i nie będą mieli najemcy, my będziemy płacić czynsz. Po szczegóły zapraszam do kontaktu z nami. Wszelkie dane można znaleźć na stronie www.obligacje-nieruchomosci.pl lub dzwoniąc do nas pod numer: (22) 434 62 02.