Zawarcie umowy przedwstępnej (pac tum de contrahendo) może poprzedzać wszystkie umowy występujące w prawie cywilnym jak i w prawie pracy.
Jest ona szczególnie przydatna w sytuacjach gdy zawarcie umowy definitywnej jest niemożliwe czy trudne w danym momencie, np. z powodu konieczności oczekiwania na wydanie decyzji administracyjnej lub brak środków finansowych. Właśnie z tą ostatnią kwestią związana jest popularność tego rodzaju umów przy kupnie nieruchomości. Przy zakupie mieszkania czy domu na kredyt, niezbędne formalności trwają często kilka miesięcy, warto więc zabezpieczyć się przed tym aby nikt nie sprzątnął nam sprzed nosa wymarzonego lokum. Taką właśnie funkcję ostrzegawczo-zabezpieczającą pełni w obrocie nieruchomościami umowa przedwstępna.
Zgodnie z art. 389 k.c.- Jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, określanej jako umowa przyrzeczona. Dla ważności takiej umowy jest niezbędne:
– określenie w jej treści istotnych postanowień (esentialia negotii) ? np. przy umowie sprzedaży będzie to określenie przedmiotu sprzedaży i ceny;
– określenie terminu, w ciągu którego ma ona być zawarta. Powinien on zostać oznaczony przez strony i to w sposób dowolny – bądź w treści umowy, bądź w odrębnym (wcześniejszym lub późniejszym) porozumieniu. Jednakże jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, to zgodnie z art. 389 par. 1 k.c. – powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie (a więc stosownym do zachodzących okoliczności, np. z uwzględnieniem konieczności przyjazdu do kancelarii notarialnej, załatwienia niezbędnych formalności) wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy. Zgodnie z utrwalonym piśmiennictwem – wyznaczenie terminu ?nieodpowiedniego? należy uznać za bezskuteczne, wobec czego uprawniony może wyznaczyć inny, stosowny termin. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Wskazany w umowie przedwstępnej termin zawarcia umowy przyrzeczonej może być zmieniony ? skrócony lub przedłużony, ale musi to być zawsze termin oznaczony i to możliwie precyzyjnie, najlepiej kalendarzowo.
Nie jest natomiast wymagane zachowanie formy szczególnej do zawarcia umowy przedwstępnej, nawet jeżeli forma taka jest zastrzeżona dla ważności umowy, która ma być w przyszłości zawarta (np. nie ma konieczności zawierania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego mimo, że umowa przyrzeczona przenosząca własność nieruchomości musi być zgodnie z art. 158 k.c. zawarta w takiej formie). Z praktycznego punktu widzenia kwestia formy umowy przedwstępnej ma jednak istotne znaczenie ponieważ przekłada się ona na wynikające z niej skutki prawne. Może to być skutek słabszy, polegający na tym, że uprawnionemu (wierzycielowi) przysługuje jedynie roszczenie o odszkodowanie za niezawarcie przyrzeczonej umowy – np. w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej.
Skutek silniejszy polega na tym, że uprawniony ma roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.). Może jednak zadowolić się żądaniem naprawienia szkody. Skutek ten nastąpi gdy umowa przedwstępna będzie zawarta z zachowaniem formy przewidzianej dla umowy przyrzeczonej ? np. formy aktu notarialnego dla umowy sprzedaży nieruchomości. Uprawnionemu przysługuje wówczas prawo do ujawnienia w księdze wieczystej wynikającego z takiej umowy roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości. Tak ujawnione roszczenie jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Poza tym, co jest regułą, umowa przedwstępna może być wzmocniona przez zadatek lub karę umowną.
Przedstawione kwestie to tylko ogólny zarys bogatej problematyki omawianej instytucji prawnej. Warto je poznać i korzystać z nich w praktyce, dzięki czemu kupując dom czy mieszkanie unikniemy zbędnych problemów.
Paweł Ożarowski