Remont budynku stanowiącego współwłasność stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli. Co zrobić, jeśli współwłaściciele nie potrafią się ze sobą porozumieć?
Przepisy nie wyjaśniają, co to są czynności przekraczające zwykły zarząd. Jest to zawsze kwestia ocenna. Za czynności zwykłego zarządu uznaje się sprawy związane z normalną eksploatacją rzeczy ? konserwacja, administracja, pobieranie pożytków i dochodów, ochrona posiadania, odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia mienia lub uszkodzenia rzeczy. Naczelny Sąd Administracyjny (wyrok z dn. 13.09.2001 r., sygn. akt IV SA 752/99) stwierdził, że ?przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 KC) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu?.
Art. 199 KC stanowi: ?Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli?. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów? (art. 204 KC). Kluczowe jest stwierdzenie: ?udziały wynoszą co najmniej połowę?. Współwłaścicielowi/współwłaścicielom, którzy nie mają co najmniej połowy udziałów nie przysługuje prawo samodzielnego skierowania wniosku do sądu w tej sprawie. Musi/muszą oni przyjąć rolę bierną i oczekiwać na działania strony posiadającej większościowy udział.
Prawomocne rozstrzygnięcie sądu wydane na podstawie art. 199 KC zastępuje brakującą zgodę współwłaścicieli i umożliwia podjęcie kroków w organach administracji budowlanej. Dla organów administracji rozpoznającej wniosek o wydanie pozwolenia na budowę lub przyjmujących zgłoszenie o pracach budowlanych takie postanowienie sądu powszechnego jest wystarczającym dokumentem dającym podstawę do uznania, iż spełniony został wymóg zgody współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością.
Na uwagę zasługuje wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu (7.02.2006 r., sygn. akt I ACa 829/05): ?czynności prawne dokonane bez zachowania wymagań z art. 199 KC [brak zgody współwłaścicieli lub brak zastępującego ją orzeczenia sądu] są bezwzględnie nieważne i nie mogą być później potwierdzone przez innych współwłaścicieli.?
W bogatym orzecznictwie dot. współwłasności sądy orzekały, że do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu należą m. in.: remont dachu, przebudowa elewacji, wykorzystanie komina w celu podłączenia pieca gazowego, adaptacja poddasza.