O sprzeczności przepisów budowlanych z praktyką, o tym jak zalegalizować obiekt który już jest użytkowany, co grozi za nielegalne rozpoczęcie użytkowania wybudowanego obiektu i innych aspektach związanych z rozpoczęciem użytkowania z Krzysztofem Antczakiem, rozmawia Teresa Urbanowska.
– Czy często zdarza się, że inwestor po wybudowaniu obiektu, rozpoczyna jego użytkowanie bez formalności związanych z oddaniem do użytku?
– Wydaje mi się, że jest to dość duży odsetek, nawet do 60%. Dzieje się tak z niewiedzy inwestora na temat ewentualnych konsekwencji, a często z braku innych możliwości do zamieszkania na przykład kiedy wykończona jest już część budynku i inwestor zaczyna jego użytkowanie.
– Co trzeba zrobić, żeby mieszkając kilka lat w danym budynku, zalegalizować jego? Czy jest to w ogóle możliwe?
– Oczywiście, że jest to możliwe. Aby legalnie mieszkać w budynku należy zawiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (PINB) o zakończeniu budowy. Jeżeli PINB w terminie 21 dni nie wyda nam decyzji zawierającej sprzeciw, to 22 dnia można legalnie przystąpić do użytkowania. Do takiego zawiadomienia o zakończeniu budowy należy oczywiście załączyć szereg dokumentów: – oryginał dziennika budowy, – oświadczenie kierownika budowy o wykonaniu obiektu zgodnie z projektem, – geodezyjną inwentaryzację powykonawczą, – kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku – protokoły badań i sprawdzeń instalacji gazowej i elektrycznej, – potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy: gazowych, energetycznych i wodno-kanalizacyjnych. W przypadku niektórych obiektów, między innymi użyteczności publicznej, do ich użytkowania można przystąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (dotyczy to przykładowo: stadionów, kin, przedszkoli, kościołów, stacji paliw, biur, budynków handlowych itp).
– Jakie konsekwencje grożą za nielegalne użytkowanie?
– Jeżeli rozpoczniemy nielegalne użytkowanie obiektu (bez zgłoszenia zakończenia budowy lub bez decyzji o pozwoleniu na użytkowanie) a dowie się o tym PINB, wówczas zostanie wszczęte postępowanie. Jeżeli w postępowaniu tym PINB udowodni nam, że obiekt jest użytkowany, wówczas postanowieniem, wymierzy nam karę grzywny.
– Jakiej wysokości jest to kara?
– W przypadku budynku mieszkalnego, bez względu na jego wielkość, kara ta wyniesie 10 000 zł. W przypadku budynku letniskowego 5 000 zł. W przypadku niewielkiego budynku wielorodzinnego kara za nielegalne użytkowanie wyniesie 20 000 zł, zaś dużego budynku wielorodzinnego wyniesie 50 000 zł.
– Czy zapłacenie kary oznacza również zalegalizowanie użytkowania budynku?
– Oczywiście, że nie. Naliczenie przez PINB tej kary nie powoduje zalegalizowania użytkowania obiektu. Pozostając w budynku właściciel w dalszym ciągu będzie nielegalnie użytkował obiekt.
– Jak więc powinien, zgodnie z prawem, postąpić?
– Powinien zaprzestać użytkowanie i zalegalizować obiekt i dopiero po tym rozpocząć jego użytkowanie. W przeciwnym przypadku nadzór budowlany będzie uprawniony do ponownego naliczenia kary po upływie jakiegoś okresu czasu.
– Proszę więc sobie wyobrazić taką procedurę w sytuacji kiedy developer, po zrealizowaniu bloku w stanie developerskim, zezwala przyszłym mieszkańcom na wykonanie prac wykończeniowych. Część z tych osób kończych prace wykończeniowe przed innymi i zaczynają mieszkać w swoich mieszkaniach…
– Jeżeli taką sytuację ustali nadzór budowlany to powinien, zgodnie z obowiązującym prawem, nałożyć na dewelopera karę w wysokości 50 000 zł., developer zaś powinien doprowadzić do zaprzestania zamieszkiwania przez rodziny już mieszkające, co w praktyce jest niewykonalne. Zdarzają się takie wyroki Sądu Administracyjnego gdzie karą 50 000 zł. obciążany jest jeden z mieszkańców, który rozpoczął wcześniejsze zamieszkiwanie w budynku wielorodzinnym.
Przywołane przykłady pokazują, że system developerski ma się nijak do obowiązujących przepisów prawa budowlanego.
Oddzielną kwestią pozostaje odpowiedzialność kierownika budowy za umożliwienie wejścia na teren budowy osobom nieuprawnionym, bez wcześniejszego przeszkolenia BHP i odzieży ochronnej (kasków). Z formalnego punktu widzenia do czasu uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, wykańczane mieszkania znajdują się w dalszym ciągu na terenie trwającej budowy.