Mariusz Astasiewicz radca prawny: Co zrobić z wypowiedzeniem czynszu za najem?

Problem podwyżki czynszu z pewnością boli. A od kilku lat nabiera na znaczeniu, ponieważ spadkobiercy wielkich przedwojennych fortun odzyskują swoje kamienice i następnie stosując nacisk ekonomiczny starają się usunąć lokatorów zajmowanych lokali.

O ile nękanie lokatorów doczekało się swojego przepisu w kodeksie karnym, o tyle trudniej jest wykazać, że podwyżki czynszu mogą stanowić uporczywe stosowanie przemocy „innego rodzaju” lub w sposób istotnie utrudniać korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Podwyżkę czynszu jednak zawsze można kwestionować na drodze cywilnej, trzeba jednak pamiętać o kilku zasadach:
Podwyżka czynszu i innych opłat za używanie lokalu następuje w drodze wypowiedzenia.
Właściciel lokalu musi dokonać wypowiedzenia ich wysokości na piśmie, inaczej wypowiedzenie jest nieważne. Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości może nastąpić najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat wynosi 3 miesiące, strony w umowie najmu mogą się umówić na inny okres, ale tylko dłuższy.
Co zrobić, gdy nie zgadzamy się z podwyżką?
Jeśli podwyżka jest znacząca (w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu) lokator może żądać od właściciela przedstawienia na piśmie uzasadnienia podwyżki  – jej przyczyn i kalkulacji. Wówczas właściciel ma obowiązek, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i kalkulację  pod rygorem nieważności podwyżki. Ogólnie rzecz ujmując, jeśli podwyżka w skali roku nie przekroczy albo nie następuje z poziomy wyższego niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, podwyżka może być uzasadniona. Od 01.01.2007 r. jednak właściciele lokali są jednak bardziej chronieni przed sądowym kwestionowaniem podwyżek w każdej sytuacji wypowiedzenia czynszu.
Możliwość sądowego ustalenia niezasadności podwyżki.
Lokator w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu może zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że nie jest ona zasadna albo jest zasadna w innej wysokości. Jeżeli lokator odmówi przyjęcia podwyżki, wówczas umowa najmu rozwiązuje się z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia.
Do czasu uprawomocnienia się wyroku sądu lub do dnia rozwiązania umowy najmu, gdy lokator odmówił przyjęcia podwyżki, ma on obowiązek uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości.
Jeżeli lokator przed sądem wygra, a sąd ustali, że w całości lub części podwyżka okaże się zasadna, lokator ma obowiązek zapłacić różnicę między skutecznie podwyższonym czynszem (opłatami) a czynszem dotychczasowym. Odsetki ustawowe za opóźnienie w dokonaniu zapłaty będą naliczać się tylko od okresu po uprawomocnieniu się wyroku.
Co najważniejsze w takim procesie ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu lokalu. (art. 190a kk).

Komentarze

komentarzy

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.