Strategicznymi dokumentami kształtującymi ład i porządek urbanistyczny w mieście są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jest to dokument planistyczny składający się z części pisemnej ? tekstu planu oraz części graficznej ? rysunku planu.
W zależności od szczegółowości zapisów tekstu planu oraz skali rysunku planu określa się ogólne warunki zabudowy i zagospodarowania terenu aż do najdrobniejszych szczegółów architektonicznych. Znamiennym przykładem dbania o porządek urbanistyczny są plany miejscowe w Europie Zachodniej i Skandynawii. Szczegółowość tych planów sięga często do kolorystyki elewacji, czy materiału pokrycia dachowego. W taki sposób powstają osiedla, a nawet pojedyncze uliczki o jednolitym, aczkolwiek indywidualnym charakterze.
Największą zaletą tak szczegółowych opracowań jest gwarancja, że nawet najbardziej pomysłowy sąsiad nie narzuci swoją kreatywnością i osobliwym gustem własnego pomysłu na ład przestrzenny i estetykę ulicy.
Polska młoda demokracja, w tym nasze przekonanie o bezgranicznej wolności w granicach własnej nieruchomości, nie dojrzały jeszcze do tak precyzyjnych planów miejscowych. Jednak kierunek ten jest nieunikniony i sukcesywnie w jego stronę zmierzamy. Notabene poczucie wolności w płaszczyźnie architektonicznej przekształca się w poczucie wartości nieruchomości. Stąd wynika zainteresowanie realizowanymi w okolicy inwestycjami, czy wręcz zgodne z literą prawa blokowanie inwestycji, które wpłyną niekorzystnie na ład przestrzenny i de facto na wartość naszej nieruchomości.
MPZM jako akty prawa miejscowego o tak szerokim znaczeniu opracowywane są wyłącznie przez uprawnionych urbanistów, uzgadniane z szeregiem instytucji zewnętrznych, wykładane do publicznego wglądu i przyjmowane w formie uchwały przez Radę Miejską/Gminy.
Procedura uchwalania MPZP rzadko ogranicza się do jednego roku. Przy planach rozległych obszarowo lub kontrowersyjnych społecznie może trwać kilka lat. Jednak z uwagi na istotę i wagę wprowadzanych ustaleń jest to czas adekwatny. Przede wszystkim uniemożliwia jakąkolwiek arbitralność wprowadzanych zapisów.
Mam przyjemność i komfort pracy w Kobyłce, którą niemalże na całym obszarze pokrywają plany miejscowe. Komfort takiej pracy polega na realizacji jasno określonej wizji urbanistycznej miasta. Dodatkowo we współpracy z projektantami, Komisją Urbanistyczną będącą organem doradczym dla Burmistrza oraz Radą Miejską wizję tą także kreujemy, modyfikujemy, czy po prostu aktualizujemy. Najważniejsze, że jest to praca zespołowa, która przynosi sukcesy, jak chociażby uchwalenie Strategii rozwoju i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w tym tak szeroko dyskutowany temat nowoczesnego centrum handlowego w Kobyłce.
Pozostaje jednak wiele miast, gmin, obszarów, dla których brak jest planów miejscowych. Dla takich terenów właściwy Urząd Miasta/Gminy przygotowuje na indywidualny wniosek Inwestora decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. ?wz-ka?). Decyzja ta ograniczona jest do terenu wnioskowanej nieruchomości i poprzedzona analizą urbanistyczną najbliższego sąsiedztwa. Stanowi niejako ?protezę? planu miejscowego i nie zapewnia uczestniczenia przy jej wydawaniu społeczności lokalnej, ani nawet radnych danej miejscowości. Jest to decyzja administracyjna wydawana przez Burmistrza lub Wójta.
O ile mamy do czynienia z wnioskiem o budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, to generalnie sprawa jest prosta i nie budzi kontrowersji. Chociaż trudno tu liczyć na utrzymanie ładu i estetyki w kontekście większego terenu, np. osiedla. Rozpatrywany wniosek ma charakter jednak dosyć indywidualny.
Sprawa się bardziej komplikuje, gdy wniosek dotyczy zabudowy wielorodzinnej lub usługowej. Brak planu miejscowego nie gwarantuje utrzymania charakteru funkcjonalnego sąsiedniej zabudowy. Może się okazać, że za naszym oknem powstanie blok, sklep, bądź zakład usługowy. Innymi słowy inwestycja, która nie tylko zakłóci charakter funkcjonalny naszej nieruchomości, ale może wpłynąć na spadek jej wartości.
Podobna sytuacja mogłaby zaistnieć przy uchwalaniu MPZP, jednak podejmowana uchwała nie byłaby obciążona wadą arbitralności ? nie jest decyzją jednoosobową i dodatkowo gwarantowała właścicielom nieruchomości odszkodowania z tytułu spadku wartości ich nieruchomości.
MPZP są motorem napędowym oraz gwarancją zrównoważonego rozwoju miast. Jednocześnie stanowią antidotum na krótkowzroczne działania samorządów będących często pod presją mieszkańców i Inwestorów.
Szanowny Panie Vice – twój sukces przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania na potrzeby „nowoczesnego centrum handlowego” to porażka dla handlu w mieście i udręka dla ludzi tam mieszkających. Podziwiam pana jedynie za determinację w lobbowaniu nad tym projektem. Z kolei styl i metody żałosne, a patrząc na tytuł artykułu dodam – obłudne.